Города были новыми, и их рост города вызывал восторг
Термин «компактность» стали использовать вскоре после Второй мировой войны, когда американские и западноевропейские города колоссально расширились в пространстве (лекция о компактном городе).
Речь идёт о таком росте городов, когда их площадь создаёт сложности для жителей и провоцирует лишние затраты. Можно объяснить проблему на примере американского Бостона: его население составляет до миллиона человек. Но там, где заканчивается город, начинается пригород, состоящий из бескрайней частной застройки, и население региона насчитывает уже 5 миллионов – пол Беларуси.
Такова история с практически любым американским городом.
«Пока города были новыми, бетон был белым и непотрескавшимся, это вызывало восторг, – говорит Дмитрий Бибиков, архитектор и участник Минской урбанистической платформы. – Но довольно быстро перекачанная деньгами пространственная модель развития идёт к кризису».
Потеря компактности провоцирует:
- рост времени на перемещение и другие транспортный вопросы. Параллельно города становятся всё более автомобильными, а пешеходный масштаб становится утопией.
- социальные проблемы: рост неравенства в обществе вследствие «пространственной бедности», связанной с районом проживания, рост цен на недвижимость в условиях ограничений (например, наличие или отсутствие зелёного пояса);
- проблему с редевеломпентом промышленных территорий: его откладывают из-за стоимости очистки почв, сложных имущественных отношений и по другим причинам. Кстати, промышленные территории занимают около 17% Минска, в европейских столицах обычно эта доля составляет 5-6%.
Растянутые в пространстве города попадают также в ловушку поддержки инфраструктуры, которая требует всё больших вложений из-за своей протяжённости.
Что расскажет концепция компактности о микрорайонах?
Субурбанизации в таком виде, как в США, в Беларуси нет, хотя в послевоенное время происходил (и до сих пор идёт) активный процесс урбанизации. Хотя термин «компактность» был придуман не у нас и не для нас, исследователи уверены: концепцию можно использовать, чтобы решить свои специфичные проблемы.
С помощью обманчиво простого понятия компактности можно пробовать найти ответ на вопрос о том, какой должна быть оптимальная пространственная организация города, отличительная черта которого – микрорайонный тип застройки.
Этим занялись специалисты во время исследования, проведенного в рамках проекта «Эффективное городское развитие: концепция компактного города для Беларуси». Реализаторы – Центр социально-экономического развития CASE Belarus, эксперты Минской урбанистической Платформы и голландского проектного бюро MLA+ при поддержке голландского МИДа в 2017-2018 годах.
«Определение компактности заимствованное, его необходимо адаптировать для нас, страны из Восточной Европы и (…). Попытки действовать в этом направлении были в советском градостроительстве, – говорит Дмитрий Бибиков, эксперт, приглашённый в рамках исследования. – Но их воспринимать ещё сложнее. Теперь мы живём в сравнительно капиталистической реальности и пытаемся использовать более капиталистические представления».
Минчане ценят инфраструктуру и масштаб, соразмерный человеку
Подопытным образцом для исследования стал Минск, и самый простой пример потери его компактности – Колодищи. Все знают, что это Минск, и там уже давно ходят автобусы, но административно Колодищи принадлежат к Минскому району.
Причины, по которым страдает компактность города, например, в отсутствии согласованности при планировании. Минском и его городами-спутниками занимаются разные организации – УП «Минскградо» и УП «БелНИИПградостроительства».
Ещё один фактор – отсутствие элитного жилья в центре, из-за чего люди, создающие спрос на такую недвижимость, предпочитают строить жильё за пределами Минска. Но при этом Минск всё равно остаётся городом с высокой плотностью – в полтора раза выше, чем в Варшаве и в два – чем в Берлине.
«Но если вы находитесь в берлинском Кройцберге, то вам так не кажется, – говорит Дмитрий Бибиков. – Вам кажется, что Минск – очень просторный город».
Специалисты проанализировали предпочтения минских жителей в отношении среды их проживания, опираясь на стоимость недвижимости, сформированную спросом.
«Собрав команду, мы поставили амбициозную задачу: посмотреть, нравится ли Минск его жителям», – рассказывает экономист Дмитрий Бабицкий из CASE Belarus. Исследование является количественным, и его основной тезис – человеку больше нравится то, за что он готов платить больше. По стоимости недвижимости исследователи делали вывод о качестве жизни её владельцев.
«Как только появилась идея сделать эту модель, мы интересовались везде, где есть базы данных в Минске, но все сказали: «Да ну, зачем это». Поэтому мы впервые сделали это взяли то, что лежит на поверхности, – говорит Серж Навроцкий, экономист и руководитель CASE Belarus. – Мы вручную сами вбивали каждую квартиру для карты, часами. Данные довольно старые, за 2012 год, и мы нашли их по своим университетским каналам. Но других не было».
«Я считаю, что наш город должен начать считать деньги»
В результате исследования авторы убедились: человеческий масштаб, развитая инфраструктура – то, чего люди действительно хотят. На цену в первую очередь влияют высота плотности застройки при соразмерном человеку масштабе (до 7 этажей. Самое дорогое жильё в Минске – в новых домах, или же в домах, построенных до 1958 года (они выгодно расположены в центре). Максимальная плотность в Минске – более 7,5 тысяч м2 на гектар.
Первое, чем советуют заниматься застройщикам – промышленные территории. Нужно также увеличивать плотность застройки между 1 и 2 кольцом.
«И я считаю, что наш город должен начать считать деньги, – говорит Серж Навроцкий. – Во многих страна приняты меры экономического анализа, когда любой инфраструктурный и девелоперский проект проходит стадию оценки по заранее определённой методологии. Подсчитывают все экстерналии, включая все социальные издержки при реализации проекта. И только после оценки принимают решение о выделении земель.Мы призываем пользоваться такой оценкой Мингорисполком и «Минскградо».
Аналитический отчёт об исследовании можно прочитать здесь.