Суть проблемы
Как это часто у нас бывает, жильцов просто поставили перед фактом – власти планируют начать строительство на месте зелёной зоны за домом №38. О каком-либо обсуждении данного плана с жильцами окрестных домов никто и не подумал.
7 сентября жильцы домов, прилегающих к месту будущего строительства, провели собрание и собрали подписи под обращением в администрацию Железнодорожного района. Претензий у людей много. И стоит сказать, что все они, как и в большинстве случаев точечной застройки, обоснованы законодательством.
Во-первых, это уничтожение зелёной зоны. Жилой квартал превращается в очередные «соты», где люди будут вынуждены из окна «наслаждаться» видом соседнего дома.
Во-вторых, нарушаются законодательные нормы, касающиеся продолжительности инсоляции, так как дом будут строить с южной стороны.
В-третьих, жильцы отмечают, что существующие мощности энерго-, водо- и газоснабжения были рассчитаны на уже построенное количество домов. Естественно, несколько десятилетий тому назад, когда был спроектирован и построен район, никакой дополнительной застройки там не предполагалось. И таковое строительство требует учитывать наличие резервных технических мощностей.
Помимо этого, дом собираются строить на участке с нестабильными почвами, то есть напрямую ставят под угрозу жизнь людей. Да и находящийся по соседству дом №38 находится в аварийном состоянии. И само строительство может привести к ещё большим повреждениям этого здания.
Нормы закона
Что же в таком случае говорит законодательство? И что обязаны сделать власти в ответ на коллективное обращение граждан?
Законодательство допускает уплотнительную застройку при соблюдении большого перечня норм. Для жилых зон существуют основные объекты, которые могут быть построены на общих условиях. И объекты, которые могут быть построены при определённых условиях. Все параметры, согласно которым объект попадает в ту или иную категорию, или вовсе в категорию запрещённых к строительству, можно разделить на несколько групп.
Соотношение видов застройки. Объекты должны соотноситься по своему использованию. Например, школы или поликлиники в жилом массиве являются приоритетными объектами. А вот бизнес-центры нет. И при определённых условиях они и вовсе могут быть запрещены.
Степень застроенности и озеленённости. Есть понятие резерва территориального ресурса. Этот резерв определяется генпланом, который, в свою очередь, должен опираться на ряд требований различных законодательных актов.
Кстати, доступ к гомельскому Генплану по-прежнему имеют только соответствующие ведомства. Общественность же ознакомлена с его… визуальной частью. Без описательной части.
Требования к резерву территориального ресурса определяют количество квадратных метров зелёной зоны, парковок, проездов возле домов, спортивных и детских площадок и технических помещений. И, как правило, даже построенные в советские времена жилые районы не всегда полностью удовлетворяют нынешним требованиям. В частности, по количеству парковочных мест, так как автопарк вырос в разы. Таким образом, исходя из этого аспекта, уплотнять такие районы нельзя.
Почему же застройка осуществляется?
Хитрости застройщиков
Как часто бывает – в любом законодательстве находят лазейки. А иногда его и просто нарушают, ссылаясь на «специфические условия». Так, к примеру, зелёные посадки, не признанные ландшафтной зоной, могут «уплотнить», ведь это в ландшафтно-рекреационных зонах нельзя вести строительство, а эта территория будет признана «диким пустырём».
Резерв территориального ресурса зависит и от физических параметров объектов застройки. В первую очередь, от их размера, а также количества проживающих или посещающих данный объект людей.
Конечно же, существуют и различные противопожарные, санитарные и экологические нормы. Именно на основании противопожарных норм определяется допустимое расстояния между строениями (оно должно оставлять место для проезда пожарного транспорта). Инсоляция – количества попадающего в окна солнечного света – относится к санитарным нормам. Но вряд ли сами жильцы станут его высчитывать по линейке инсоляции, да и если уплотнительная застройка проводится с северной стороны дома, то этот аспект часто отпадает сам собой, так как солнечного света и без дополнительного строения в окна попадает очень мало. В целом эти нормы законодательства довольно «мягкие», и потому не так часто нарушаются.
Другое дело – требования к резерву территориального ресурса. Ни по площади зелёных зон, ни по количеству парковочных мест, ширине проездов и наличию спортивных и детских площадок большинство уплотнительной застройки не соответствует нормам закона. И именно на эти нарушения с соответствующими ссылками на законодательные акты и должны указывать жильцы в своих обращениях в органы власти.
В конкретном случае застройки на гомельской улице Юбилейной, власти могут попытаться схитрить. За домами в месте строительства расположен парк Юбилейный.
Ясное дело, что на месте парка строить нельзя. Но не вся зелёная зона относится к территории парка. К нему прилегает небольшой холмистый пустырь, заканчивающийся прямо за домами № 36 и 38. На его месте видимо и планируют строительство. При этом на довод о застройке зелёной зоны скажут, что остаётся парк. Но, даже без детальных расчётов понятно, что при условии возникновения в этом месте жилого дома на четыре блока, территории парка будет недостаточно для всех жильцов. И нормы будут нарушены. Как и ряд технических требований к наличию резервных источников газо-, водо- и электрообеспечения. И, конечно же, вездесущая проблема со стоянками.
В любом случае в ответ на обращение граждан должно быть проведено общественное обсуждение плана застройки. На это обсуждение должен быть предоставлен эскиз будущего дома с описанием территории строительства и технических аспектов данного строения. Их несоответствие нормам можно будет оспаривать в различных государственных инстанциях и в суде.